La promoción inmobiliaria Les Naus, en La Condomina (Alicante), ha reabierto el debate sobre el cumplimiento de la normativa de vivienda de protección pública. A pesar de haberse desarrollado sobre suelo municipal y estar sujeta al Decreto 90/2009 del Consell, su proceso de adjudicación omitió los principios de igualdad, publicidad y concurrencia. Esto genera dudas legales, impacta en la confianza ciudadana y afecta la gestión de recursos públicos.
¿Qué exige la ley para la adjudicación de viviendas protegidas?
El Decreto 90/2009 establece que toda promoción de vivienda de protección pública, ya sea pública o privada, y con destino a venta o arrendamiento, debe cumplir tres pilares esenciales: igualdad, publicidad y concurrencia. Estos principios no son opcionales: son de obligado cumplimiento.
Esto aplica incluso cuando el suelo proviene de concursos públicos o ha sido cedido por entidades locales. En el caso de Les Naus, el terreno era anteriormente municipal. Por tanto, la norma sí era aplicable desde el inicio del proyecto en 2018.
¿Por qué se considera que hubo incumplimiento?
El gestor de la cooperativa, Francisco Ordiñana, admitió ante la jueza Amparo Rubio que no se aplicaron dichos principios. Alegó que las 140 viviendas no estaban destinadas a venta, sino a uso propio de los socios. Sin embargo, esta interpretación choca con la realidad práctica: la cooperativa acumuló una lista de espera de 2.000 personas, y los pisos fueron efectivamente adjudicados —no construidos ni ocupados por los socios originales, sino asignados tras un proceso no transparente.
¿Es válida la excepción de «uso propio» en cooperativas?
Ordiñana sostuvo que «en las cooperativas, las viviendas son para uso propio, así que no afecta». Pero la ley no exime a las cooperativas de los principios de concurrencia y publicidad, especialmente cuando operan sobre suelo público y reciben beneficios regulatorios o fiscales.
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha reiterado que la figura cooperativa no anula la necesidad de procedimientos objetivos y controlables. La mera condición de socio no justifica la ausencia de criterios públicos de selección.
¿Qué dice la Fiscalía Anticorrupción?
La Fiscalía cuestionó directamente la falta de transparencia. Subrayó que la adjudicación no fue pública, no hubo convocatoria abierta ni criterios preestablecidos. Además, señaló que la promoción se difundió de forma selectiva, aprovechando la notoriedad de la promotora en el PAU 5 —una zona de playas con alta demanda—, lo que distorsiona el acceso equitativo.
¿Cuál es el impacto económico y social del caso Les Naus?
El caso no es aislado. Representa un riesgo sistémico para la política de vivienda asequible en la Comunidad Valenciana. Cada vivienda protegida no asignada conforme a la ley implica:
- Pérdida de ingresos públicos por suelo cedido sin contraprestación adecuada.
- Desviación de recursos destinados a colectivos vulnerables.
- Desconfianza en los mecanismos de acceso a la vivienda.
- Posible responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento de Alicante y del Consell.
En 2025, el Gobierno valenciano destinó más de 120 millones de euros a vivienda protegida. Si los procesos de adjudicación no son auditables, ese esfuerzo pierde eficacia.
¿Qué marco legal regula hoy la situación?
Además del Decreto 90/2009, la Ley 18/2023 de Vivienda y Rehabilitación Urbana refuerza los controles sobre suelo público. Exige que toda cesión de terrenos con destino a vivienda protegida incluya cláusulas vinculantes sobre transparencia y acceso. También prevé sanciones administrativas por incumplimiento, incluida la resolución de cesiones y la devolución de beneficios fiscales.
Datos Clave
- La promoción Les Naus se desarrolló sobre suelo anteriormente municipal.
- El Decreto 90/2009 exige igualdad, publicidad y concurrencia en toda adjudicación de vivienda protegida.
- Francisco Ordiñana admitió ante la jueza que no se aplicaron esos principios.
- La cooperativa registró una lista de espera de 2.000 personas, lo que evidencia alta demanda y necesidad de transparencia.
- La Fiscalía Anticorrupción investiga posibles delitos contra la Administración Pública y prevaricación.
- La Ley 18/2023 refuerza los controles y prevé sanciones por incumplimiento.
El caso Les Naus no es solo un asunto local. Es un termómetro de la capacidad real del sistema para garantizar acceso justo a la vivienda protegida, respetando los principios constitucionales de igualdad y buena fe administrativa.
